Reduzierung der Steuerbelastung durch
ein Gutachten zur Restnutzungsdauer
möglich
Bearbeitung
inkl. Anfahrt und MwSt. in Dortmund und angrenzenden Städten/Gemeinden.
Abschreibung von Gebäuden (AfA)
Die Abschreibung von Gebäuden (Absetzung für Abnutzung, AfA) ermöglicht es Immobilieneigentümern, die Anschaffungskosten steuerlich geltend zu machen.
Die Höhe der Abschreibung bei Gebäuden beträgt im Normalfall bei einer linearen Abschreibung 2 % im Jahr. Hier legt der Gesetzgeber eine Nutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde.
Bei Gebäuden, die nach dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden, gilt eine höhere Abschreibung von jährlich 3% über eine Nutzungsdauer von 33 Jahren.
Die Nutzungsdauer in der Realität sieht oft anders aus. Um eine geringere Nutzungsdauer (weniger als 50 Jahre) nachzuweisen, ist ein Restnutzungsgutachten (auch Bausubstanzgutachten oder Nutzungsdauergutachten genannt) hilfreich .
Kürzere Restnutzungsdauer von Gebäuden zur Erhöhung der Abschreibung (AfA) nachweisen
In vielen Fällen ist es möglich, eine verkürzte Nutzungsdauer für die Immobilie anzusetzen, was zu einer Erhöhung des AfA-Satzes und einer schnelleren steuerlichen Entlastung führt.
Denn laut Gesetz kann die Abschreibung an die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer angepasst werden, wenn diese gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen wird.
Im Februar 2023 hat das Bundesministerium der Finanzen seine Behörden angewiesen, sogenannte Restnutzungsdauer-Gutachten als Nachweis für eine verkürzte Abschreibungsdauer von Immobilien anzuerkennen. Hier wird jeweils eine Einzelfallentscheidung getroffen.
Gerade bei vermieteten Immobilien und Immobilien, die einer intensiven Nutzung oder einem hohen Alter ausgesetzt sind, kann eine verkürzte Restnutzungsdauer erhebliche steuerliche Vorteile bringen.
Restnutzungsdauer-Gutachten als hervorragende Möglichkeit für Immobilienbesitzer die jährliche Steuerlast zu senken
Um eine verkürzte Restnutzungsdauer anzusetzen, muss der Eigentümer einen entsprechenden Nachweis erbringen. Dies geschieht in der Regel durch ein qualifiziertes Gutachten, das die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie detailliert ermittelt.
Ein solches Restnutzungsgutachten geht dabei auf Faktoren ein, die maßgeblich für eine verkürzte Nutzungsdauer sind. Das sind z.B.
Technischer Verschleiß
betrifft die physische Alterung und Abnutzung der Gebäudestruktur. Schäden am Tragwerk, wie Risse in tragenden Wänden, Korrosion von Stahl oder marode Fundamente, können die Nutzungsdauer erheblich verkürzen. Solche Mängel mindern nicht nur die langfristige Sicherheit, sondern machen umfangreiche Reparaturen oder einen Ersatz notwendig.
Wirtschaftliche Entwertung
tritt auf, wenn die Immobilie im Vergleich zu anderen Gebäuden am Markt an Wert verliert, z. B. durch eine sinkende Nachfrage nach veralteten oder ungünstig gelegenen Objekten. Auch technologisch überholte Ausstattung kann den wirtschaftlichen Wert mindern. Obwohl das Gebäude technisch noch nutzbar sein könnte, kann es wirtschaftlich unrentabel werden.
Rechtliche Nutzungsbeschränkungen
Gesetzliche Vorgaben oder Beschränkungen, wie Denkmalschutzauflagen, Umwidmung von Nutzungsflächen oder ablaufende Nutzungsrechte, können die Restnutzungsdauer begrenzen.
Wann ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten sinnvoll?
Ein solches Gutachten ist vor allem interessant, wenn folgende Punkte auf die Immobilie zutreffen:
- Hoher Sanierungsbedarf:
Je schlechter der Zustand der Immobilie, desto wahrscheinlicher ist eine deutlich verkürzte Restnutzungsdauer. - Vermietung als Einkommensquelle:
Hohe Mieteinnahmen führen zu einer höheren Steuerlast, die durch die erhöhte Abschreibung gesenkt werden kann. - Hohes Alter der Immobilie:
Wenn die Immobilie noch nicht vollständig abgeschrieben ist (z. B. nach 30 von 50 Jahren), kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten die verbleibende Nutzungsdauer neu bewerten. Bei einer Verkürzung der Restnutzungsdauer erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz, wodurch der noch vorhandene Buchwert schneller steuerlich geltend gemacht werden kann.
Das steuerliche Potenzial eines Gutachtens entfaltet sich vor allem bei älteren, vermieteten Immobilien mit erkennbarem Sanierungsbedarf oder begrenzter Nutzungszeit. In anderen Fällen, wie beispielsweise bei neueren Gebäuden, ist ein solches Gutachten oft weniger relevant.
Steuerliche Anerkennung des Gutachtens
Ein professionell erstelltes Gutachten erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass die Finanzbehörden den angepassten Abschreibungssatz akzeptieren, erheblich.
Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung gemäß DIN ISO/IEC 17024 verfüge ich über eine international anerkannte Qualifikation mit nachgewiesenem Fachkundenachweis. Diese Zertifizierung ist gesetzlich anerkannt (siehe: § 6 Beleihungswertverordnung) und gewährleistet höchste fachliche Kompetenz und Seriosität.
Aus diesem Grund werden meine Gutachten von allen deutschen Behörden, Gerichten und Finanzämtern akzeptiert.
Die Erstellung eines Restnutzungsdauer-Gutachtens ist eine lohnende Investition für Vermieter und Immobilieneigentümer, die ihre Steuerbelastung reduzieren möchten. Ein professionell erstelltes Gutachten erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass die Finanzbehörden den angepassten Abschreibungssatz akzeptieren, erheblich.
Durch die schnellere Abschreibung wird nicht nur der jährliche Steueraufwand gesenkt, sondern auch die wirtschaftliche Belastung langfristig optimiert. Gleichzeitig bietet das professionelle Gutachten Sicherheit gegenüber dem Finanzamt.
Für die Erstellung eines Restnutzungsdauer-Gutachtens stehe ich Ihnen im gesamten Ruhrgebiet zur Verfügung. Ich besuche Sie gerne in Städten wie Bochum, Dortmund und Essen sowie in umliegenden Orten wie Bergkamen, Castrop-Rauxel, Fröndenberg, Hagen, Hamm, Herdecke, Herne, Holzwickede, Iserlohn, Lünen, Schwerte, Unna und Witten, um Ihre Immobilie vor Ort zu begutachten.
